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1. Immobilienkauf in Spanien

Anders als Sie es aus dem deutschen Recht kennen, bedarf der Kaufvertrag einer Immobilie in Spanien weder der Schriftform, noch der notariellen Beurkundung. Jedoch ist die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages Voraussetzung für eine Eintragung im Grundbuch. Der Grundbucheintrag ist für den Käufer einer Immobilie hingegen unerlässlich, da er ansonsten keine gesicherte Rechtsposition erlangt und beispielsweise einer unberechtigten Weiterverfügung des noch eingetragenen Voreigentümers schutzlos ausgeliefert ist. Aus diesem Grund raten wir dringend an, daß jeder Immobilienkauf in Spanien notariell beurkundet werden sollte.

Grundsätzlich könnten die Parteien nach Erlangung einer Einigung über den Kaufpreis sofort zu einem Notar gehen, um den Kauf begleubigen zu lassen - jedoch kommen unserer Erfahrung nach in der Praxis nach andere Verträge im Vorfeld zur Anwendung.

Hat ein Käufer ersteinmal seine Traumimmobilie gefunden, sind in der Regel noch eine Fülle von Fragen zu klären:

1. Begutachtung der Immobilien durch einen Sachverständigen oder Architekten

2. Klärung der Finanzierung mit einer Deutschen oder Spanischen Bank

3. Klärung der Vertragsgestaltung mit einem Rechtsanwalt oder Steuerberater

4. Beibringung von Planzeichnungen durch den Verkäufer

Bis zur Unterzeichnung des notariellen Vertrages vergehen daher meist noch einige Wochen, wobei es den Parteien selbstverständlich unbenommen bleibt, sich jedoch schon vorher in irgendeiner Weise vorläufig oder endgültig zu binden. Die häufigsten Vertragsformen hierfür sind der Reservierungsvertrag, der Optionsvertrag bzw. der privatschriftliche Kaufvertrag.

Der Reservierungsvertrag
Hat der Käufer lediglich ein gesteigertes Kaufinteresse, sollte der sogenannte Reservierungsvertrag in Betracht kommen. Mit diesem verpflichtet sich der Verkäufer, dem Kaufinteressenten die Immobilie für einige Tage freizuhalten. Je nach Immobilie und Verkäufer geschieht dies gegen eine zumeist geringe Gebühr, die beim etwigen späteren Kauf in Anrechnung gebracht wird.

Der Optionsvertrag
Eine viel intensivere Bindung bietet der Optionsvertrag, der üblicherweise eher Spekulanten vorbehalten ist.. Bei dieser Vertragsart gewährt der Verkäufer (Optionsgeber) dem Käufer (Optionsnehmer) in der Regel gegen Entrichtung einer Optionsgebühr das Recht, die Immobilie innerhalb einer Optionsfrist zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer darf die betreffende innerhalb dieser Frist nicht an einen Dritten verkaufen. Häufig beträgt die Optionsgebühr 10% des Kaufpreises, die im Falle eines Kaufes innerhalb der vereinbarten Frist auf den Kaufpreis angerechnet wird und sonst beim Verkäufer verbleibt. Übt der Käufer sein Optionsrecht aus und kann der Verkäufer seine Pflicht zur Übertragung des Eigentums nicht erfüllen, weil er beispielsweise die Immobilie zu einem höheren Preis an einen Dritten verkauft hat, wird üblicherweise vereinbart, dass der Verkäufer dem Käufer die Optionsgebühr in doppelter Höhe zurückzahlen muss. Ob der Käufer daneben oder alternativ noch das Recht zur Vertragerfüllung hat, hängt von der Formulierung des Optionsvertrages ab.

Der privatschriftliche Kaufvertrag
Mit Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages wird die Immobilie rechtswirksam verkauft. Dieser Vertrag kommt häufig dann zur Anwendung, wenn sich die Parteien grundsätzlich einig sind, und den Kauf sofort vereinbaren wollen und gegebenenfalls die Absicht haben, zur Steuerersparnis im Notarvertrag einen geringeren Kaufpreis anzugeben. In dem privatschriftlichen Kaufvertrag wird der wahre, zu zahlende Kaufpreis eingetragen. Diese Praxis ist zwar üblich, aber nichts desto trotz nachvollziehbarerweise rechtswidrig.

Der notarielle Kaufvertrag
Der notarielle Kaufvertrag, "escritura" genannt, ist, wie bereits beschrieben, Voraussetzung dafür, dass der Käufer und somit neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Neben personenbezogenen Daten beider Parteien enthält die Notarurkunde im Wesentlichen eine genaue Beschreibung der Immobilie mit den ggf. vorhandenen Belastungen, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Der spanische Notar hat bei der Erstellung von Grundstückskaufverträgen einen beschränkten Pflichtenkatalog. Der Notar überzeugt sich von der Identität der Parteien und muß aufgrund eines vorher beantragten aktuellen Grundbuchauszugs prüfen, ob die Angaben des Verkäufers sich mit den Daten des Eigentumsregisters decken. Er achtet zudem darauf, dass die letzte Quittung über die örtliche Gemeindesteuer und beim Verkauf eines Objekts in einer Gemeinschaftsanlage die Bescheinigung des Verwalters und Präsidenten über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegt. Spätestens innerhalb von 24 Stunden nach Unterzeichnung der Noraurkunde hat der Notar dem Grundbuchamt über die erfolgte Beurkundung zu unterrichten.

Das spanische Eigentumsregister, das Grundbuch
Gleichzeitig mit der Unterrichtung des Verkaufs durch den Notar erfolgt eine Vormerkung im Grundbuch, wodurch eine weitere Eintragung für die Dauer von 10 Tagen blockiert wird. Legt der Käufer innerhalb dieser Frist die Verkaufsurkunde beim Grundbuchamt vor, wird die Vormerkung um weitere 60 Arbeitstage verlängert. Nachdem abschließend die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt bezahlt wurde, kann die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt erfolgen.

2. Steuern beim Kauf der Immobilie
Es wird hierbei zwischen einmaligen und laufenden Steuern unterschieden.

Einmalige Steuern
Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer entweder Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen.

Mehrwertsteuer (IVA)
Die Mehrwertsteuer fällt nur beim Verkauf durch einen Unternehmer an. Diese beträgt derzeit 18% bei Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken. Bei erstmaligem Verkauf von neu gebauten Eigentumswohnungen und Ein- oder Mahrfamilienhäusern fällt hingegen lediglich 8% I.V.A. an. Alle späteren Übertragungen unterliegen nicht der Mehrwertsteuer, sondern der sogenannten ITP in Höhe von 7%.

Grunderwerbsteuer (ITP)
Bei allen Verkäufen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Diese beträgt derzeit 7%.

Laufende Steuern
Als laufende Steuern fallen für den Käufer die Grund- und Einkommensteuer an.

Grundsteuer
Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der jeweiligen Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und liegt in der Regel zwischen 0,3% und 0,4% des Katasterwertes.

Einkommensteuer
Vermietet der Eigentümer seine Immobilie, hat er grundsätzlich auf die daraus erzielten Einnahmen Einkommensteuer zu zahlen. Handelt es sich um einen residenten Vermieter kommt in der Regel lediglich nur 50% der Mieteinnahmen zum Ansatz. Der Steuersatz ist progressiv und richtet sich nach dem persönlichen Gesamteinkommen des Vermieters. Aufwendungen sind von dem erzielten Vermietungsgewinn absetzbar. Beim nicht-residenten Vermieter beträgt der Steuersatz einheitlich 24%. Doch selbst im Falle der Selbstnutzung durch den Immobilieneigentümer fällt Einkommensteuer an, wenn er die Immobilie nicht als seine gewöhnliche Wohnung benutzt. In diesem Falle wird ihm ein fiktives jährliches Einkommen von 2% oder 1,1% des Katasterwertes zugerechnet, und zwar abhängig davon ob der Katasterwert nach dem 01.01.1994 aktualisiert wurde (in diesem Falle 1,1%).

Vermögensteuer
Durch Gesetz vom 23.12.2008 wurde die Vermögensteuer in Spanien grundlegend abgeschafft, und zwar rückwirkend zum 01.01.2008, so dass bereits für das Jahr 2008 keine Vermögensteuererklärung abgegeben werden musste.

3. Steuern beim Verkauf der Immobilie
Auf Seiten des Verkäufers fällt die die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) und die Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuer an.

gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía)
Die Plusvalía besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden (nicht der Baulichkeiten) seit dem letzten Übertragungsvorgang. Während sie nach dem Gesetz der Verkäufer zu entrichten hat, wird sie in der Praxis häufig vertraglich dem Käufer auferlegt. Dies ist nicht möglich, wenn der Verkäufer als Unternehmer einem Privatmann die Immobilie verkauft. Berechnungsbasis für die Steuer ist der Katasterwert (valor catastral), der aus der jährlichen Gemeindesteuerquittung entnommen werden kann.

Gewinnsteuer/Einkommensteuer
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt der Einkommensteuer. Der Steuersatz beträgt sowohl für Residente als auch für Nicht-Residente einheitlich 19%. Der Gewinn errechnet sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen dem vormaligen Anschaffungspreis und dem Verkaufspreis. Die Inflation wird unter Anwendung eines bestimmten Multiplikationskoeffizienten berücksichtigt und die Kosten, Steuern und Aufwendungen für Wertverbesserungen sind weiterhin abzugsfähig. Zudem bestehen diverse Steuervergünstigungen - z.B., wenn die Immobilie vor dem 31.12.1994 angeschafft wurde. Ist der Verkäufer Nicht-Resident, ist der Käufer verpflichtet 3% des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an den spanischen Fiskus abzuführen.